s
公司简介

公司法开发商破产商铺买受人购房款是否享有优先权?

作者:admin 文章来源:未知 2018-07-06 15:52

  阅读提示:一般来讲,老百姓买房子有两种选择,一是住宅,二是商铺,但当开发商破产时,买住宅的人通常会受到优先保护,而买商铺的人则无此优惠待遇。原因在于,破产法遵循生存权优先保护的原则,谁破产也不能让买房人破产,但是买商铺的大都用于投资,无关生存,也就无优先保护的必要。如此公平吗?难道买商铺的就不是用来维持生存吗?买住宅的一定就不是用来投资的吗?本文将通过7篇案例,揭示购房消费者优先权保护的真实情况。

  普通购房者的购房债权优先于工程款债权和抵押权受偿,买受人的权利保障居于首位。在出卖人不能交付房屋的情况下,对于买受人的购房款返还请求权亦应予以优先保护。消费者的含义无只保护生活消费的限制性解释,消费者应该是为个人目的购买或使用商品和接受服务的社会成员;消费者为实现自己的经济利益而购买商铺,对支付的购房款应当享有优先权。

  一、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定:消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不对抗买受人。该批复对消费者并没有做出特别的限定条件。消费者的含义无只保护生活消费的限制性解释,消费者应该是为个人目的购买或使用商品和接受服务的社会成员;消费者为实现自己的经济利益而购买商铺,对支付的购房款应当享有优先权。

  1、对于债权人来讲,需要知道购房款优先权的享有不是以买的是住宅,还是商铺来进行区分,购买商铺的消费者也有可能被认定为享有购房款优先权。问题的关键在于,购房的房屋是否用于个人使用和消费,而不是用于投资或其他目的。因此,购房人可在《商品房买卖合同》中特别约定,所购房屋专用于个人使用和消费,目的在于保障家庭的生活,若卖房人破产,则享有购房款优先权。另外,购房款优先权的前提,双方建立了合法有效的房屋买卖合同法律关系,且购房者支付了全部或大部分的房款。

  2、对于破产管理人来讲,其在确认购房债权人的债权时,也不应当简单以房屋为住宅或商铺来判断购房人是否享有购房款优先权,需要以购房人购买房屋是否用于个人生活使用,是否关系购房人的生存利益,是否建立了真实有效的购房合同关系,是否已支付了全部或大部分房款,综合判断购房人是否享有优先权。

  一、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定:消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不对抗买受人。该批复系针对合同法第二百八十六的理解和适用作出,其中对消费者并没有做出特别的限定条件。

  二、吕耀与瀛东投资公司签订了66份《商品房买卖合同》并已备案,已实际支付全部购房款650万元,符合前述批复中消费者享有优先权的条件。原审中,瀛东投资公司管理人否认收到购房款,经原审法院查实,该款项系吕耀以本票方式支付,瀛东投资公司已收到购房款。二审中,瀛东投资公司管理人辩称吕耀与瀛东投资公司签订《商品房买卖合同》是为了让与担保的目的,但没有提供相关证据,故对该辩称意见,本院不予采信。

  三、二审庭审中,瀛东投资公司称购房户签订《商品房买卖合同》并备案、且交付全部或部分购房款,管理人即认定购房户享有优先权,本案吕耀与瀛东投资公司签订《商品房买卖合同》,且已支付650万元购房款,符合瀛东投资公司管理人关于购房户享有优先权的认定条件。

  案例1:安徽省高级人民法院,安徽深广建筑安装有限公司与宣城瀛东投资有限公司、陈尚坤破产债权确认纠纷二审民事判决书[(2017)皖民终249号]认为…普通购房者的购房债权优先于工程款债权和抵押权,买受人的权利保障居于首位。基于此,在出卖人不能交付房屋的情况下,对于买受人的购房款返还请求权亦应予以优先保护。关于上述规定中消费者含义的理解问题,该司法解释条文或相关司法解释均并未明确该处消费者的含义与《消费者权益保护法》中消费者的含义相同,亦无只保护生活消费的限制性解释;且陈尚坤所购房屋为两套小面积商铺,可以认定其功能与收益主要为保障与改善家庭生活,仍属生活消费范畴,陈尚坤亦为普通消费者。故一审判决根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及破产法优先保护生存利益的司法精神,确认陈尚坤对瀛东投资公司的224793元购房款债权为优先债权,并无不当。

  案例2:宣城市中级人民法院,安徽深广建筑安装有限公司与宣城瀛东投资有限公司、张永恩破产债权确认纠纷一审民事判决书[(2016)皖18民初71号]认为,依据破产法原理,破产债权清偿中,生存利益优先保护。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定:一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述规定确立了普通购房消费者的优先地位。具体在本案中,张永恩作为普通农村居民,购买一套面积仅17.31平方米的商品房,该商品房虽属商铺,具有一定的经营属性,但该商品房的价值及所预期的经营收益承载了对张永恩及其家人的生存保障功能,该购房行为仍属普通消费购房范畴。张永恩及其家人就该商品房及所付购房款具有生存利益,在破产债权清偿中应予优先保障。综上,瀛东投资公司管理人对张永恩购房债权确认具有优先权,符合法律和司法解释规定精神,并无不当。

  案例3:广德县人民法院,谢长志与蒋建荣、广德瑞达房地产开发有限公司、广德国际大酒店有限公司破产债权确认纠纷一审民事判决书[(2014)广民二初字第00402号]认为,本案争议的焦点是蒋建荣的大酒店购房款是否具有优先受偿权。蒋建荣与大酒店公司签订的《房屋转让合同》真实有效,蒋建荣已经支付了全部购房款,虽然该房屋尚未办理产权证,但是这并不影响蒋建荣购房者的身份和权益。根据相关法律规定,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人,而建筑工程的承包人工程款享有优先权,故消费者购房款更享有优先权。从法律意义上讲,消费者应该是为个人目的购买或使用商品和接受服务的社会成员,蒋建荣为了实现自己的经济利益购买了大酒店公司的房屋,其作为消费者支付的购房款应当享有优先权。

  案例4:杭州市中级人民法院,孙艺与杭州子鑫房地产开发有限公司破产债权确认纠纷二审民事判决书[(2017)浙01民终8197号]认为,孙艺确系子鑫公司开发销售的农业总部经济大厦(中国绿茶第一市场)的商铺买受人,但因子鑫公司并无房地产开发资质,所涉的建设项目用地不是经营性房地产用地,发改立项也未确定其为房地产项目,且孙艺购买的系投资型商铺,故孙艺并非上述批复中规定的购买商品房的消费者。本案纠纷不适用该批复。孙艺就返还商铺认购款、赔偿款及利息所享有的债权不属于优先受偿的债权。

  案例5:天台县人民法院,郑金仙与天台县建安房地产开发有限公司与破产有关的纠纷一审民事判决书[(2014)台天商初字第2625号]认为,就原告主张的债权是否为优先受偿债权系原、被告争议之焦点。《批复》第二条规定,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本院认为,《批复》的目的为保护相对弱势的消费者的生存利益,商铺的购房者不属于《批复》所指的消费者。原告虽已支付全部的款项,但其购买房屋的性质为商铺,因此并不适用《批复》的规定。原告诉称,原告及其配偶在天台并无登记房产,且其购买商铺用于日常居住。本院认为,原告购房房产的使用方式系其自行处分权利的行为,即便用于日常居住仍无法改变其作为商铺的投资属性。(故该债权无优先权)

  案例6:台州市中级人民法院,吕道宗、葛芙蓉与天台县建安房地产开发有限公司与破产有关的纠纷二审民事判决书[(2015)浙台商终字第800号]认为,上诉人购买商铺的款项是否应当作为优先权。上诉人在二审时自认购买商铺为投资。根据省高院有关规定,基于投资目的购买的商品房及商铺不属于消费者的范围,故上诉人购买商铺形成的债权不具有优先权。